地租理论（《资本论》第三卷第六篇）

一、概述

地租理论是在《资本论》第三卷第六篇中阐述的。

在这一篇中，马克思通过考察资本主义地租的不同形式、形成条件以及产生原因，说明了农业中的超额利润是怎样转化为资本主义地租，土地所有者是如何参与剩余价值瓜分的，从而揭示了这一领域资本主义生产关系的特点。

马克思从《资本论》第一卷到第三卷第五篇，虽然考察了资本的雇佣劳动关系，以及在此基础上形成的各个产业资本家集团瓜分剩余价值的关系，但是，一直没有涉及土地所有权或土地所有者与农业资本家、农业工人的关系。不考察这一关系，对资本主义生产关系的分析和研究是不完整的。只有通过对资本主义地租的考察，才能完整地揭示资本主义的生产关系。

第六篇共11章，即从第三十七章至四十七章，其内容可分为三个部分。第一部分是第三十七章，主要阐明研究对象和考察资本主义地租的一些基本前提，论述了资本主义地租的一般原理，为研究资本主义地租奠定理论基础。第二部分从第三十八章至第四十六章共9章，具体考察了资本主义地租的几种主要形式，其中，第三十八章至第四十四章研究级差地租，第四十五章研究绝对地租，第四十六章研究资本主义地租的其他形式，如矿山地租、建筑地段地租。第三部分是第四十七章，主要分析地租和土地所有制的几种历史形式，阐明资本主义地租的起源和本质。

二、理论要点

（一）资本主义土地所有权与资本主义地租

1．资本主义土地所有权是资本主义地租产生的前提

地租是土地所有权在经济上借以实现的形式。不同形式的地租总是以不同性质的土地所有权存在为前提。因此，要研究资本主义地租，就必须考察资本主义的土地所有权。

土地所有权是土地所有者对土地拥有排他性的支配、处置权利。“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它当作排斥其他一切人的、只服从自己私人意志的领域。”

资本主义土地所有权与封建土地所有权、小农土地所有权相比，具有以下特征：

第一，土地所有权已经不再有人身的依附和超经济强制，而取得了“纯粹经济的形式”，即能够取得一定货币收入的形态。资本主义“生产方式的前提，一方面是直接生产者从土地的单纯附属物（在依附农、农奴、奴隶等形式上）的地位中解放出来，另一方面是人民群众的土地被剥夺”。在封建土地制度下，农民被束缚在土地上，没有人身自由；在资本主义条件下，劳动者摆脱了封建的依附关系，但他们的土地等生产资料被剥夺，为了生活，只有把劳动力出卖给农业资本家，成为农业资本家的雇佣劳动者。第二，土地经营同土地所有权与土地所有者完全分离，土地所有者凭借土地向租地农业资本家索取一定量的货币地租，而农业资本家则直接经营土地，在租约期内拥有土地经营权。资本主义农业的生产方式，“一方面使土地所有权从统治和从属的关系下完全解脱出来，另一方面又使作为劳动条件的土地同土地所有权和土地所有者完全分离，土地对土地所有者来说只代表一定的货币税，这是他凭他的垄断权，从产业资本家即租地农场主那里征收来的；[它]使这种联系发生如此严重的解体，以致在苏格兰拥有土地所有权的土地所有者，可以在君士坦丁堡度过他的一生。这样，土地所有权就取得了纯粹经济的形式”。

资本主义土地制度是对封建土地制度的否定，一方面，其历史进步意义在于，它使农业摆脱了分散落后的经营方式，使“农业合理化，从而才使农业有可能按社会化的方式经营”②，但是，“资本主义生产方式的这种进步，同它的所有其他历史进步一样，首先也是以直接生产者的完全贫困化为代价而取得的”③。另一方面，它又把土地所有权变成荒谬的东西。它不仅不能消灭土地所有权，反而使土地集中垄断在不劳而获过着寄生生活的大土地所有者手里，从而又严重阻碍和破坏社会生产力的进一步发展。

2．资本主义地租的特征

“地租是土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式。”资本主义地租的实质是剩余价值。资本主义地租体现了农业中资本主义的生产关系。在农业中，存在“三个并存的而又相互对立的阶级——雇佣工人、产业资本家、土地所有者”⑤。农业雇佣工人是实际耕种土地的劳动者，也是剩余价值的创造者。农业资本家从他们身上榨取剩余价值。土地所有者则凭借土地所有权，从农业资本家手里瓜分到平均利润以上的超额利润，即地租。

与封建地租相比，资本主义地租具有如下主要特性：

第一，体现的生产关系不同。封建地租以封建土地所有权为前提，它体现着封建主直接剥削农民的关系。资本主义地租以资本主义土地所有权为前提，它体现着土地所有者和资本家共同剥削雇佣劳动者的关系。

第二，获取地租的手段有所不同。封建地主获取地租，除依靠土地所有权外，还依靠“超经济的强制”，即凭借封建特权，束缚农民，强迫农民进行各种形式的剩余劳动。资本主义地租则是建立在雇佣劳动的基础上，劳动者有人身自由，剩余价值的生产和分配（包括缴纳地租），表现为一种纯经济的契约关系。

第三，地租的数量不同。封建地租包括全部剩余劳动甚至部分必要劳动的成果。资本主义地租则是剩余劳动成果即剩余价值的一部分，一般是超过平均利润以上的那部分剩余价值的转化形态。

地租有狭义和广义之分。农业资本家支付给土地所有者的地租，并不是纯粹意义上的地租，而是租金。真正的地租和租金是有区别的。真正的地租是为了使用土地本身而支付的货币额，或称狭义地租。租金是指农业资本家为了取得经营土地权向土地所有者支付的全部货币额，或称广义的地租。租金除了包括真正的地租外，还包括不是纯粹为土地本身而支付的项目，如利息、平均利润和工资等等。为了准确地考察资本主义地租，必须严格地区分地租和租金。

第一，土地资本的利息和折旧构成租金的一部分。为了耕种和改良土地，农业资本家在租赁的土地上往往要投入一定的固定资本，比较短期的如土壤改良、施肥等等。比较长期的如修排水渠、建设灌溉工程、平整土地、建造经营建筑物等等。这些固定资本一经投入，就与土地合并在一起，所以，马克思称其为“土地资本”。这些投入的土地资本，有的需要经过相当长的时期，才能逐渐以折旧费的形式收回，如果在契约的租期内还没有完全收回，租约期一到，土地上尚未收回的各种投资，就全部归土地所有者拥有。当重新签订租约时，土地所有者就会把这部分资本的利息和折旧加到地租中去，导致地租和土地价格的上涨。这样，土地所有者不费任何代价，就将社会发展的成果窃为己有。这种现象反映出土地所有者与农业资本家之间的深刻矛盾：土地所有者为了占有农业资本家的投资，总是企图缩短租期，而农业资本家则总是力图避免较长期、在租期内无法收回的投资，并采取各种办法掠夺土地的肥力。因此，资本主义土地所有制不仅限制农业生产力的发展，而且加快了对土地生产力的破坏。

第二，地租还可能在一切收入资本化的形式上和利息混同。“地租表现为土地所有者出租一块土地而每年得到的一定的货币额。我们已经知道，任何一定的货币收入都可以资本化，也就是说，都可以看作一个想象资本的利息。例如，假定平均利息率是5%，那末一个每年200镑的地租就可以看作一个4000镑的资本的利息。这样资本化的地租形成土地的购买价格或价值，一看就知道，它和劳动的价格完全一样，是一个不合理的范畴，因为土地不是劳动的产品，从而没有任何价值。可是，另一方面，在这个不合理的形式的背后，却隐藏着一种现实的生产关系。”“因此，在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。”这样，就可能把地租和租金混同起来。“但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而导出和说明。”③

假定地租是一个不变的量，土地价格就与利息率成反比例变动。在资本主义社会，由于利润率从而利息率有下降的趋势，所以，土地价格有上涨的趋势。

第三，租金中还包含平均利润和工资的部分扣除。“在租金里面，还可能有一个部分，在一定场合可能是所有部分（也就是在完全没有真正地租的时候，因而在土地实际上没有价值的时候），都是来自平均利润中的扣除，或来自正常工资中的扣除，或同时是来自这二者中的扣除。”在资本主义农业中，“有一定数量的小资本家，他们受制于和迫于教育、教养、传统、竞争以及其他条件，不得不作为租地农民把自己的资本投到农业上，他们被迫满足于平均利润以下的利润，并把其中一部分以地租形式交给土地所有者。只有在这个条件下，才允许他们把资本投入土地，投到农业上”。与此同时，由于劳动力相对过剩，“真正农业工人的工资被压低到它的正常平均水平以下，以致工资的一部分由工人手中扣除下来，形成租金的一个组成部分，从而在地租的伪装下流到土地所有者而不是工人的手中”。

（二）级差地租

1．级差地租的形成和特征

级差地租是等量资本投在等面积的土地上所产生的不同生产率形成的，是由个别生产价格与社会生产价格的差额构成的超额利润转化的地租形式。

（1）级差地租形成的条件和原因

马克思指出：在分析地租时，首先要从下面这个前提出发：“土地和矿山的产品像一切其他商品一样，是按照它们的生产价格出售的。”生产价格等于成本价格加平均利润。农业资本家投资于农业必须获得平均利润，因此，级差地租只能是超过平均利润的超额利润。

这种超额利润与特别有利生产条件及其经营垄断有关。

（2）级差地租的基本特征

第一，级差地租是以一般生产价格为前提的，与自然条件的等级相联系的。“它总是产生于支配着一种被垄断的自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的一般生产价格之间的差额。”

第二，级差地租总是与较高生产率相联系的。“这种地租不是产生于所用资本或这个资本所占有的劳动的生产力的绝对提高。一般说来，这种提高只会减少商品的价值。这种地租的产生，是由于一定的投入一个生产部门的个别资本，同那些没有可能利用这种例外的、有利于提高生产力的自然条件的投资相比，相对来说具有较高的生产率。”④

第三，“自然力不是超额利润的源泉，而只是超额利润的一种自然基础，因为它是特别高的劳动生产力的自然基础。”⑤这种超额利润只能由劳动来创造。在资本主义制度下，劳动的自然的或社会的生产力，表现为资本的生产力，因此，这种提高了的生产力，就转化为超额利润。

第四，土地所有权是超额利润转化为级差地租的原因。土地所有权本身，同剩余价值部分的创造，没有任何关系。所以，土地所有权不是超额利润创造的原因。但土地所有权的存在，使这部分超额利润从农业资本家手中，转移给土地所有者。因此，土地所有权是超额利润转化为级差地租并被土地所有者占有的原因。

第五，地租的存在产生了土地价格。土地价格是一个不合理的范畴。这是因为土地和一切自然力一样，本身没有价值，也没有价格。土地价格不外是资本化的地租。

2．级差地租的形式

级差地租可以分为两种形式，即级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。

（1）级差地租Ⅰ

级差地租Ⅰ是等量资本投在等量土地上，由于土地肥力和距离市场位置的不同，具有不同的生产率而形成的地租。

土地肥力和土地位置的差别，是导致同量资本具有不同生产率的主要因素，也是形成级差地租Ⅰ的条件。

土地的肥力首先是指自然肥力。“撇开气候等要素不说，自然肥力的差别是由表层土壤的化学成分的差别，也就是由表层土壤所含植物养分的差别形成的……在自然肥力相同的各块土地上，同样的自然肥力能被利用到什么程度，一方面取决于农业中化学的发展，一方面取决于农业中机械的发展。这就是说，肥力虽然是土地的客体属性，但从经济方面说，总是同农业中化学和机械的发展水平有关系，因而也随着这种发展水平的变化而变化。”

土地的位置，就是土地离市场的远近。“土地的位置。这一点对殖民地来说是一个决定性的因素，并且一般说来，各级土地耕种的序列就是由此决定的。”

“级差地租的这两个不同的原因，肥力和位置，其作用可以是彼此相反的。一块土地可能位置很好，但肥力很差；或者情况相反。”③这种情况说明，在土地的开发和利用中，土地肥力和位置会随经济发展的要求而变化，既可能是先开发和利用肥沃的土地，也可能是先开发离市场近，但肥力较差的土地，这要视土地的用途而定。整个社会生产的进步对土地位置起二重作用，“一方面，由于它创造了地方市场，并且通过建立交通运输手段而使位置变得便利，所以对形成级差地租的位置会发生拉平的作用；另一方面，由于农业和工业的分离，由于一方面大的生产中心的形成，以及由于另一方面农村的相对孤立化，土地的地区位置的差别又会扩大。”

（2）级差地租Ⅱ

级差地租Ⅱ是在同一块土地上，连续投入等量资本产生不同的生产率形成的地租。由于农产品的生产价格由最坏土地来调节，只要在同一块土地上连续投资所产生的生产率高于最坏土地的生产率，所生产的农产品生产价格低于最坏土地的生产价格，就可以产生级差地租Ⅱ。

① 级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的共同点与区别

首先，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ都是等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。投在不同的土地上产生不同的生产率，形成级差地租Ⅰ；连续投在同一块土地上，形成级差地租Ⅱ。“级差地租Ⅱ只是级差地租Ⅰ的不同的表现，而实质上二者是一致的。”

其次，级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ都是形成地租实体的超额利润的一种形式，而且这种超额利润形成的方式也是一样的。但是，超额利润转化为级差地租形式，明显表现出它们的区别。在级差地租Ⅰ的情况下，超额利润转化为地租比较简单。因为土地肥力差别以及由此形成的级差地租，在订立契约时是容易确定下来的。但是，形成级差地租Ⅱ的超额利润，是由于资本家在同一块土地连续投资的生产率不同的结果，事先很难确定，这种转化就会遇到困难。

② 级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系

首先，级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。从历史上看，级差地租的这两种形式反映着资本主义农业发展的两个不同的历史阶段，即粗放耕作和集约耕作。在资本主义农业发展的初期，由于资本积累有限，可耕荒地又多，农业以粗放经营为主，土地肥力和位置的差别，是形成超额利润的主要因素，所以那个阶段的级差地租主要是第Ⅰ形式。后来，随着农业由粗放经营转向集约经营，投资量的大小成为形成超额利润的主要因素，因此，级差地租Ⅱ成为这个阶段的重要形式。从级差地租Ⅱ的运动来看，也是以级差地租Ⅰ为基础的，因为级差地租Ⅱ的形成始终由级差地租Ⅰ决定。追加的投资能否提供级差地租Ⅱ，和能够提供多少级差地租Ⅱ，取决于追加投资的生产率与最坏土地投资的生产率之间的差别。在其他条件不变时，这个差额越大，追加投资所提供的级差地租Ⅱ也就越多；反之，结果也就相反。总之，级差地租Ⅱ的量的变动，也是以农产品的市场生产价格由劣等土地投资的生产率决定为前提。

其次，“在级差地租Ⅱ的形式上，除了肥力的差别，还有资本（以及获得信用的能力）在租地农场主之间的分配上的差别。”这种情况使一部分租地农场主可以获得一部分超额利润。资本主义生产方式最初是在工业中发展起来的，它只是缓慢地、非均衡地侵入农业。农业落后于工业，是资本主义发展的一般特点。“在真正的工业中，对每个生产部门来说，都会迅速形成各自的经营规模上的最低限额和与此相应的资本的最低限额，资本达不到这个限额，单个的经营便不能顺利进行。同样，在每个生产部门中又会形成多数生产者所必须拥有并且实际也拥有的、高于这个最低限度的标准平均资本量。大于平均资本量的资本会提供额外利润，而小于平均资本量的资本就得不到平均利润。”②这种情况，在农业中也会逐渐发生。但是，由于农业中资本主义发展的不平衡性和落后性，用于农业的和一般可以由农业支配的资本总量的大部分，是掌握在低于平均水平的不利的生产条件下进行经营的生产者手里，还由于农产品的市场生产价格是由耕种较坏的土地的生产者决定，所以，拥有经营农业最低限度以上的农场主，都能获得超额利润。拥有的这个资本量越大，表示其生产条件越好，从而它所获得的超额利润也就越多，并由此转化为级差地租Ⅱ的量也就越大。可见，级差地租Ⅱ的形成，或者说，农业中大资本和较大资本获得的超领利润，又是以小资本占优势作为基础的。

③ 级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的本质区别

级差地租的这两种形式的根本区别，表现在平均地租（地租总额除以耕地面积总额）和平均地租率（货币地租总额除以投资总额）变动上的不同。在级差地租Ⅰ的场合，当生产价格不变和各级土地肥力差额不变时，平均地租和平均地租率可以随地租总额的增加而增加。但在级差地租Ⅱ的场合，在相同的假定下，平均地租虽然增加但平均地租率能够保持不变。这是因为级差地租Ⅰ投资的增加和土地面积的增加是相一致的，而级差地租Ⅱ投资的增加和土地面积的增加并不一致，它只是在同一地块上连续投资。

（三）绝对地租

绝对地租是资本主义地租的另一种基本形式。它是由土地所有权的垄断直接产生的、一切租用土地都必须支付的地租。

1．绝对地租产生的原因

“在分析级差地租时，我们是从最坏的土地不支付地租这一前提出发的……首先必须指出，级差地租本身的规律和这个前提的正确与否完全无关。”实际上，由于土地私有制的存在，不仅最坏土地而且所有各级土地都要支付绝对地租。如果最坏土地支付地租r，那么最坏土地（A）产品的价格，就不是由它的生产价格（假设为P）来调节，而是等于P+r。在这种情况下，级差地租的规律仍然不会发生任何变化。

只要土地所有权存在，土地属于土地所有者，不论好地坏地，农业资本家都必须支付地租，否则，土地所有者将不允许耕种。土地所有权的垄断，是地租的前提。如果没有这种垄断，超额利润就不会转化为地租。

土地所有权垄断是绝对地租产生的原因。土地所有权对绝对地租所起的作用，与它对级差地租所起的作用是不同的。在级差地租的场合，“土地所有权只是商品价格中一个未经它本身参与就产生（确切些说，是由于调节市场价格的生产价格决定于竞争这一点产生的）并转化为超额利润的部分发生转移的原因，即价格的这个部分由一个人手里转移到另一个人手里，由资本家手里转移到土地所有者手里的原因。但在这里，土地所有权并不是创造这个价格组成部分的原因，也不是作为这个组成部分的前提的价格上涨的原因。然而，如果最坏土地A——虽然它的耕种会提供生产价格——不提供一个超过生产价格的余额，即地租，就不可能被耕种，那么，土地所有权就是引起这个价格上涨的原因。土地所有权本身已经产生地租。”这个地租，就是绝对地租。它是土地所有权垄断的直接结果。

2．绝对地租形成的条件

绝对地租来自农产品的出售价格高于社会生产价格形成的超额利润。一种商品的生产价格是高于、等于或低于它的价值，取决于资本有机构成。如果一个生产部门的资本有机构成高，它的产品的价值小于生产价格。反之，资本有机构成低，价值大于生产价格。

农产品的价值之所以大于生产价格，就是因为农业资本有机构成低于社会资本有机构成。从资本主义的历史来看，农业发展落后工业是普遍现象，“在生产发达的各国，农业的发展程度没有达到加工工业的水平”。因而，农业资本有机构成低于工业资本有机构成。在这个条件下，“农业上一定量的资本，与同等数量的有社会平均构成的资本相比，会生产较多的剩余价值，或同样也可以说，会推动和支配较多的剩余劳动（因此，也就是使用较多的活劳动一般）”。也就是说，农产品的价值必然会高于它的生产价格，由此产生超额利润。可见，农业资本有机构成低于社会资本有机构成，是绝对地租形成的条件。

总之，绝对地租是土地所有权决定的，由于农业资本有机构成低于社会平均资本构成形成的、农产品的价值高于它的生产价格产生的超额利润转化构成的地租。

（四）非农业用地地租和土地价格

非农业用地地租主要包括建筑地段地租和矿山地租。由于土地所有权的存在，租用任何土地，无论是用于经营农业，或是建造房屋，还是开采矿藏，都必须支付地租。非农业用地地租也分为级差地租和绝对地租。

1．建筑地段地租和矿山地租

建筑地段的地租，是资本家为了修建各种建筑物，向土地所有者租用土地而交纳的地租。建筑地段的“地租的基础，和一切非农业土地的地租的基础一样，是由真正的农业地租调节的”。

建筑地段地租的特征是：第一，“位置在这里对级差地租具有决定性的影响”②。第二，土地所有者显然具有完全的被动性，他的主动性只在于利用社会发展的进步，而对社会进步毫无贡献。第三，在许多情况下垄断价格占优势。

建筑地段地租有不断增长的趋势。“不仅人口的增加，以及随之而来的住房需要的增大，而且固定资本的发展（这种固定资本或者合并在土地中，或者扎根在土地中，建立在土地上，如所有工业建筑物、铁路、货栈、工厂建筑物、船坞等等），都必然会提高建筑地段的地租。”

建筑地段地租的增长，会促使房地产投机的发展。“在迅速发展的城市内，特别是在像伦敦那样按工厂大规模生产方式从事建筑的地方，建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋。”

“真正的矿山地租的决定方法，和农业地租是完全一样的。”

2．地租和垄断价格

垄断价格产生地租。“当我们说垄断价格时，一般是指那种只决定于购买者的购买欲和支付能力的价格，它既与一般生产价格所决定的价格，也与产品价值所决定的价格无关。一个葡萄园在它所产的葡萄酒特别好时（这种葡萄酒一般说来只能进行比较小量的生产），就会提供一个垄断价格。”

地租产生垄断价格。这是土地所有权垄断造成的垄断价格。“如果由于土地所有权对在未耕地上进行不付地租的投资造成限制，以致谷物不仅要高于它的生产价格出售，而且还要高于它的价值出售，那么，地租就会造成垄断价格。”“创造这种权利的，是生产关系。”③只有消灭作为生产关系的土地所有权，这种垄断价格才会消失。“从一个较高级的经济的社会形态的角度来看，个别人对土地的私有权，和一个人对另一个人的私有权一样，是十分荒谬的。甚至整个社会，一个民族，以至一切同时存在的社会加在一起，都不是土地的所有者。他们只是土地的占有者，土地的受益者，并且他们应当作为好家长把经过改良的土地传给后代。”

3．土地价格

土地价格实质上是地租的资本化。马克思在论述级差地租的特征时曾指出：“土地价格无非是出租土地的资本化的收入。”土地价格的变化和地租的变化并不完全一致。

首先，“土地价格可以在地租不增加的情况下提高；即：1.单纯由于利息率的下降，结果，地租按更贵的价格出售，因此，资本化的地租，土地价格，就增长了；2.因为投入土地的资本的利息增长了。”⑥

其次，“土地价格可因地租增加而提高。地租可以因土地产品的价格提高而增加。在这种情况下，无论最坏土地的地租是高、是低、还是根本没有，级差地租率都会提高。”⑦这时，连最坏土地也会因土地产品价格提高而产生地租，从而引起土地价格提高。地租也可在土地产品价格不变时增加，从而引起土地价格提高。在土地产品价格下降时，土地价格也能提高。这时，或由于差额增大，较好土地的级差地租从而其价格可增加；或由于土地产品价格可在劳动生产力提高时下降，但生产的增加抵消价格下降后还有余。

最后，“这些使地租提高，从而使一般土地价格或各类别土地价格提高的不同条件，可以部分地发生竞争，部分地互相排斥，并且只能交替地发生作用。”但是，不能从土地价格的增加直接得出地租增加的结论，也不能从地租的增加直接得出土地价格增加的结论。

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