作者：主编 时间：2022年12月15日 阅读：135 评论：0

新加坡、香港的住房都可以分为两大类：公共住房和私营住宅。其中，公房是政府通过公房一级市场有计划提供，供广大中低收入家庭长期自住的廉价和廉租住房。私宅是指私人房地产商投资兴建，完全按照市场机制运行的，供应高中收入群体的高级住宅。在土地由政府控制的基础上，政府以福利价提供公房，私宅市场以市场价提供私宅。新加坡、香港政府对最低标准线以下的住户提供廉租公房，对中下收入群体则尽量资助其购买公房，对高中收入群体采取“有益的疏忽”态度，让他们自行购置市场提供的私宅。
一元决策模式：政府公共住房的发展和管理事权都集中到一个法定部门手中
　　在新加坡，建屋发展局作为法定机构，是根据国会1960年《建屋发展法案》设立的，在行政上隶属于国家发展部。建屋局设委员会，由主席、副主席以及3—5名委员组成，成员由国家发展部长任命，为建屋发展进行政府贷款的批准权、年度或追加预算报告的否决权也随之由议会转到国家发展部长手里。^[1]委员会下设局长(Chief Executive Officer)，负责与委员会沟通联络和对所属各部处的日常管理工作，建屋局职员不是国家公务员，在担任国会议员和政府公务员之前必须辞职。1974年有职员6540人，^[2]1985年达到1.4万人，^[3]1993年降为7514人(内含下属机构土地管理局155人)，^[4]平均每万新加坡人中有25人在管理公共住房事务。
在香港，房屋委员会是因应庞大的“麦里浩十年建屋计划”、根据立法局《房屋条例》于1973年成立的，其前身是1954年成立的屋宇建设委员会。把市政局的徙置事务处^[5]和市政事务署的屋宇建设处合并成房屋署，作为房委会的执行机构。房委会主席由港督任命的政府“房屋科”长官“房屋司”担任，副主席由房屋署署长担任。1988年，为应对“长远房屋策略”的需要，房委会改组成自负盈亏的法定机构，“房屋科”与“房屋司”被取消，主席一职由政府委任非官方人士担任。^[6]但不久即设置政府“房屋局”(1991年)，重置“房屋司”(1994年)。2002年，根据《公营房屋架构检讨报告书》的建议，政府“房屋局”并入房屋署。房屋及规划地政局局长兼任房委会主席，成为香港总领房屋事务的问责官员。房委会成员包括主席、副主席、2名官方及28名非官方委员，全部由行政长官委任。所有非官方委员都是以个人身份接受委任，在房委会中并不代表他们所属之机构或团体。^[7]与新加坡不同，房屋署职员属于公务员，但是人数相当，2001年达到1.2万名，平均每万港人中有18人在管理公共住房事务。
二元发展模式：以政府公共住房为主、以私宅市场提供为辅的住房供给体制
　　在香港，房屋委员会是最大的住房提供者。香港政府提出的建屋计划，比较突出的是以十年建屋计划为主的中长期计划，比如“屋宇建设委员会十年建屋计划”、“麦里浩十年建屋计划”(1972—1983年)、“长远房屋策略”(1987—2001年)以及“特区政府十年房屋计划”(1997—2008年)。就计划的落实来说，仅1964—1972年间就新提供公共住房20.3万套，使公屋占到住房总数的53%，而同期私宅市场仅提供12.9万套，私宅占住房总数47%。^[8]后来，公共住房无论存量还是增量，都长期占到半数。^[9]尽管战后香港人口增长很快，但是政府为半数港人成功提供公共住房，^[10]这一记录从1972年开始基本保持至今(参见表1)。

表1　 英美传统影响下的住房消费格局^[11]

在新加坡，建屋发展局是最大的建筑商。建屋发展局成立之初，就到香港取经，考察其廉租公屋的建设经验，并制定了第一个五年建屋计划(1961—1965年)。^[12]而新加坡第一个完备的都市发展基础规划“通盘规划”(the Master Plan)，早于1959年获得议会通过，涵盖1953—1972年达20年时间。1971年“概念规划”(the Concept Plan)出台，设计目标是满足人口从340万增长到400万可能带来的需求。新加坡的建屋计划以五年计划见长。就计划的落实来看，在1966—1980年间，建屋局提供的组屋从占全体住房类型的25%，上升到67%，而私宅则仅仅由11.1%上升为12.9%。^[13] 而住进组屋的人口比例由1960年的9%上升到1965年的23%。^[14]1974/1975年度，组屋居住人口占50%。^[15]1976年，建屋局已经成功地为占人口80.2%的工人提供了住房。^[16] 1982/1983年度，组屋居住人口占75%，^[17]1985年3月，居民对所住组屋的自有率占74.4%。^[18]
三大板块模式：形成与社会阶层相适应的“住房阶梯”，力避“住房旋转门政策”　　 在新加坡，起初主要建设用于出租的小套型住宅，1964年实行“居者有其屋政策”，对象是月收入少于1000元的家庭。“三五计划”开始兴建四室一套(25层以上楼房，75平米)的住宅。^[19]另外，在1968年，裕廊管理局(Jurong Town Council)开始提供类似组屋的经济开发区住房。从1974年开始，新加坡房屋与城市发展公司(HUDC)专门负责兴建大型居室住宅(HUDC-SUITE，青年公寓，大型五室一套，120平米)，比组屋贵比市价便宜，供应家庭月收入4000元以下的中等收入群体。1979年，建屋局宣布开始建设楼面面积145平米的高级公寓组屋。从1982年开始，无论是建屋局自己主持建造的一般公共住房和高级行政人员住房(由直属建筑公司、中标建筑商或外资公司兴建)，还是上述其他类型的公共住房，其出租与出售事宜都归建屋局统一管理。^[20] 1995年吴作栋在国庆集会上正式公布了“执行共管公寓计划”(Executive Condominiums)，这是国家发展部精心设计的产物。它使业主拥有停车场等设施，物业由管理法团管理和维护，其设计和设施可与私人公寓相媲美，但价钱更便宜，^[21]价位介于私人公寓(Private Condominiums ，PC)和组屋高级行政人员住房(Executive Flats)之间，政府补贴一些受过高等教育的专业人士居住。这可以新加坡职工总会所建“共管式公寓”^[22]为代表，一部分供应会员，大部分提供给建屋局出售。
在香港，公营住房的建设和管理一开始也没有统一的机构来做，直到1973年房屋委员会的成立。1954年，根据《徙置条例》成立徙置事务处，在石硖尾火灾原地兴建徙置大厦，安置灾民。同年，根据《房屋条例》成立屋宇建设委员会，兴建公共屋村廉租屋，对象是月收入900港元以下的中低收入家庭。1961年，又推出政府廉租屋计划，由政府工务科兴建、屋宇建设委员会管理，对象是月收入400港元以下的家庭。^[23]房委会成立后，除了把上述不同类型公共住房的管理权收归自己掌握，大力建设供出租的公屋之外，还推出了供出售的新型公屋——“居屋”。在新加坡1964年开始实行的“居者有其屋”，在香港直到1978年才推出。据当时担任房委会助理秘书长的钟丽帼回忆，1975年她和几位同事一起策划了“居者有其屋计划”，其对象是月收入3500—5000元的家庭。与公屋轮候方式不同，采用了与新加坡抽签制度类似的公开摇珠方式决定配售对象。居屋居住不满10年要以原福利价卖回房委会，住满10年并且补地价后才能自由出售，在未补地价前甚至不能私自出租。计划推出一年后，接受“地产大亨”李嘉诚的建议，把拍卖官地的做法倒转，由私人开发商以最低价投标获得部分居屋发展权，这样又推出“私人参与居屋发展计划”。^[24] 另外，非营利组织住房协会推出的面向中高收入群体的“住宅发售计划”和“夹心阶层计划”住房，也按照房委会的公屋发售政策执行：对于购买满2年的房协住房，不需补地价就可以发售给房委会的公屋租户，但是该租户必须把原居公屋交回房协或房署。
公房消费模式：在新加坡以出售为主、在香港以出租为主，但都坚持公共住房的大众福利性　　在新加坡，建屋发展局出售组屋的价格由政府确定，不仅不包括征地成本，而且低于建筑成本。例如，按照建屋发展局的规定，1981年申请购买组屋的家庭月收入不得高于2500元。我们可以看到，80年代组屋价格比私人公寓低50%—70%。^[25]另据1982—1983年建屋发展局年度报告，新镇组屋3室和4室新房型建筑成本分别是3.8万元和5.193万元，而售价分别是3.04万元和4.64万元，^[26]分别是建筑成本的80%和90%。加之“月供”占月收入的比例并不高(低于20%，少于公积金余额)，新加坡公众普遍感觉购房压力不大。在新加坡，廉租房以家庭为申请资格单位，对象是月收入低于800新元的家庭，而且允许以折扣价、公积金方式购买所租住房，到1982年，三室的月租金只是略低于购屋所需的分期付款额，住进组屋反而激发了人们努力就业增收的热情。总之，“居者有其屋计划”是使大部分中低收入家庭都有能力购买政府组屋的政策。
在香港，从1947年“房租冻结法令”开始，香港对私宅租赁市场进行低房租控制。一般来说，旧公屋租金只占家庭收入的7%，新市镇新公屋占13%，市区新公屋占15%，一般相当于市值租金的1/3，而公屋售价比同类私宅低30%，在新镇又比市区低10%—25%，^[27]居屋折扣30%—40%。^[28]这就基本保证了公共住房的大众福利性。但是还应该看到，1962年新加坡郊区的强占定居者有25万人。^[29]与之不同，大陆移民在香港的强占定居者1954年为30万人，到1965年涨到60万人。这些人并非都是穷人，很多是机会主义者，企图利用都市拆迁项目获得住房。^[30]这在一定程度上反映了香港当时拆迁安置政策的疏漏。另据1986年调查发现，有45%的公屋租户，其家庭收入已经超过公屋的入息限额，但只有少数迁出。^[31]之所以出现这种现象，一个重要原因是：香港公屋相对的低租金、高售价使香港租户更倾向于留置其中。为了克服公共住房租售政策的这种分割性，1987年实施“公屋租户资助政策”，对于公屋居住满十年的租户，须每两年申报一次家庭收入，超过限额的租户须缴付额外租金。1996年实施的“维护公屋资源合理分配政策”也规定，超过限额的租户须缴付市值租金，并于一年内腾出所住的公屋。^[32]
公房市场化模式：公房私有化进程循序渐进，把私宅市场的作用局限于为公共住房的发展和定价提供参照　　在新加坡，建屋局对私宅市场的态度基本属于一种“有益的疏忽类型”。^[33]组屋市场与私宅市场在住房供给上的结合，体现的是一种“锚”与“帆”、“缰绳”与“动力”的关系。一方面，私宅市场创新了多样的住房类型，并充当了住房市场的体温表。另一方面，随着经济发展和收入增长，申请购买新建组屋的家庭月收入上限标准也不断提高：1971年1500元，1979年2000元，1982年3500元，1989年6000元，1994年为8000元。这也就相应规定了自购私宅的最低收入标准，标准线以上的家庭由私宅市场解决住房。大量提供、不断升级的组屋实际上提供了牵制私宅市场的一条“缰绳”。组屋市场化是两个市场的连接部分，但是新加坡的公共住房市场化并没有操之过急，它经历了三个时期，且有比较严密的制度保障。以1987年“特准住宅产业计划”为标志(允许居民把住房作为一份产业进行投资，收取房租补贴家用)，开始了组屋资本化的进程，并把1975年开始的组屋市场化推向高潮。
可以看到，1975年以前组屋户主对于已经居住了5年的组屋要出售必须按原买价卖给建屋局或以建屋局同意的条件卖给买主。1975年建屋局对组屋的转售放松了限制，规定对于居住了5年的组屋或青年公寓可按市价自由出售，但是青年公寓要交售价30%的税，三、四、五室组屋要分别交10%、15%、20%的转售税。后来转售税率调整到二室组屋15%，三室20%，四室22.5%，五室和公寓式组屋25%。^[34]1985年7月规定：对于从转售市场自购组屋或自购私宅的组屋住户，出售现住组屋不再征收转售税，但对于售后还要申购新组屋的住户仍要征税，另外把“转售组屋”最低居住年限降为2.5年，组屋转售市场进一步放开。^[35]1989年8月，建屋局规定购买“转售组屋”取消收入限制，^[36]“转售组屋”的所有者被允许投资私人居住产业，私人房地产的所有者也可以购买“转售组屋”，但不能居住在原来私人产业内，而必须居住在组屋内。^[37]1999年“科技企业家住宅办公计划”更进一步，鼓励人们利用住家地址注册公司创业，进行以知识产权、科技产品的开发和服务为主的高增值商业活动。^[38]这改变了70年代中期以来禁止在组屋从事实业商务活动的政策，组屋成为完全意义上的个人投资产业，意义重大。
但是，随着80年代中期大量的组屋转为私有资产，加之1994年新加坡引进以消费税为核心的税制改革(规定对于私宅的销售和出租收入免交消费税)，^[39]这些都促使房地产投机活动在90年代中期达到高潮，1990—1996年组屋转售价上涨四倍还多，私宅市场也在1996年初达到一直以来的最高价位，投机过热导致价格“脱缰”——房产涨价增幅曲线大大偏离经济增长率曲线(参见图1)。1996年5月14日，政府推出三项干预住房市场的新方案。这被认为是建屋局成立以来最严重的一次“冻结”住房市场的行为。第一，卖楼利润中要征收所得税，购楼后，一年内出售要全缴，第二年缴2/3，第三年1/3，三年后不用缴。第二，印花税。除一般的印花税外，出售或转售未完成的住房以及在买楼后三年内出售也要缴。第三，购楼贷款最高为房价80%。1997年东南亚金融危机爆发后，国家发展部宣布从9月1日起大幅度提高居住用地和商业用地的开发费，增加开发用地数量(从47到108块)，政府还拿出资金控制市场房价和租金。

图1　私有住房价格走势(RPPI)与实际国内生产总值的偏离曲线图^[40]

虽然新加坡在东南亚各国中受危机损害最小，但考虑到转售组屋的投机性，2002年仍作出规定：从2003年1月1日起，没有向建屋发展局贷款，也没有领取公积金购屋津贴(housing grant)的屋主，可在住满1年后出售或住满10年后出租整套转售组屋。这是建屋发展局为了促进组屋贷款市场化，决定不再提供市场利率贷款的配套政策。虽然新建组屋的居住年限仍然是5年，但是1.5万名屋主由此获权出租整套组屋。对此，国家发展部部长马宝山在国会通过《建屋发展(修正)法案》时强调说：“政府没有放弃‘组屋是供屋主长期自住’的基本原则。因此我们并没有完全取消出租组屋和最低居住期限的限制。”^[41]
在香港，申请“居屋”家庭的月收入限额也不断提高：1980年5000元，1989年10000元，1992年18000元。^[42]但是，公屋的市场化远比新加坡为晚。房委会1992年推出“出售公屋予住户计划”，直到1997年6月才成立“居屋二级市场”，允许居屋在首次出售日起满2年后，出售给现公屋住户或公屋轮候人士，不过买方必须承担将来在公开市场出售补地价的责任。^[43] 但是，时机选择似乎很不好，正赶上香港楼市高峰期：1986—1996年房价增长与经济增长出现不合拍，指数为2.4，而1997年8月相对年初则达到3.6—5.0。^[44]为了打压房价，刚刚成立不久的特区政府提出了每年提供8.5万套公私住房的严厉措施。加之东南亚金融危机的冲击，住房市场陷入长期低迷状态。这使随后出台的旨在促进公屋私有化的两大措施都没能显现出多大成效：一个是1997年12月推出的“租者置其屋计划”，该计划提出至2007年的10年内，让至少25万个公屋家庭以折扣价购买现租住的公屋;另一个是1999年推出的“可租可买计划”，其政策目的是为公屋轮候册上的准租户提供协助，让他们能够购买轮候到的公屋。之后，则出现了很大的政策逆转：居屋的“售转租”，停售乃至停建居屋。2000年6月，港府宣布未来4年内把1.6万套居屋转为出租，把已经落成的1.2万个居屋，半数于本年度出租，半数推迟出售。2001年，房委会宣布停售“居屋”及“私人参建居屋”10个月，直至2002年6月底。为与市民共度时艰，还宣布公屋住户豁免租金一个月。^[45]可以看到，从1999/2000年度开始，公共出租住房建屋量超过公共出售住房建屋量，2002/2003年度、2004/2005年度、2005/2006年度公共出售单位建屋量甚至锐减为零。^[46]这样，从1995—2005年的10年间，私宅的租售比基本没变，由13%∶40%变为14%∶41%，而公屋的租售比虽然由37%∶10%变为29%∶16%，但是售出仅仅增加了6个百分点，维持了公屋和私宅的大致均衡。
公房收支平衡模式：住房政府补贴不等于财政亏损，其关键在于摒弃“居者有其地”，实行“以地补屋”　　
在新加坡，政府不仅要给建屋局亏损津贴，还要给居民购房补贴、翻新补贴。但是大量的补贴并没有导致政府财政亏空。原因何在呢?拿地产税支撑财政补贴是其一大奥秘。建屋局每年向政府交纳的地产税，再加上私宅地产税，不仅补亏，还有盈余。^[47]在新加坡，国家是最大的土地所有者。《土地征用法案》(The Lands Acquisition Act ，1966)规定：发生火患后非法木屋区的木屋即使还在，建屋发展局也有权以无需包空的价格征购有关土地，实际上仅付包空价的1/3;建屋发展局有权强制购买任何用于建屋发展的私地，价格低于市价20%。这样，政府拥有的土地从1968年的26.1%上升到1980年67%，1985年达到75%。^[48]当然，征用土地的赔偿标准也并非一成不变，先后以1973年、1986年、1992年、1995年的地价为依据进行调整，使之更接近市价，^[49]从而使私人地主也从土地的增值中获益。从法律传统上来看，无论是1825—1869年间授予的999年期地产，还是1869年后授予的99年期地产，上面修建的房屋在租期内都神圣不可侵犯，政府无权采取开发和治理措施。^[50]随着国家掌控的土地越来越多，地契年限也被大大缩短，虽然还有永久地契、999年地契，但是大量实行的是99年组屋或私宅地契。一般来说，同样的私宅，有没有地产其房价相差20%—30%。^[51]1994年3月1日，新的“地契法令”生效。与习惯法地契制度相同，已占据有关土地12年者可申请获得土地。但是，不满12年者则再也无权申请。这改变了“反向占据”——“居者有其地”的英国殖民传统。^[52]
在香港，政府是唯一的土地所有者，以批租的形式交给私人开发商或房屋委员会使用。对于无主争议地，一般人的诉讼期为20年，港府的追索期是60年，超过时限就实行“先占先得”。对于政府官地，批租虽然还有999年期、99年期，但是主要是75年期或者再续75年期。《1973年官地租约条例》规定，续期土地不再支付一次性的地价，但是要每年以差饷税的3%支付地税。自20世纪60年代起，政府总收入中有超过21%来自卖地、印花税、差饷及物业税，70年代后期达30%—40%。香港私宅建筑总成本中，地价占到80%。政府对私人开发商用地的这种“高地价”政策，一方面保证了对公屋建设用地的“免费”批租，使房委会租屋或居屋价格中都不包含地价(只是将地价记入房委会的资产负债表中，作为对房委会的资助)，另一方面保证了政府公屋发展基金的充足，基金贷款为40年期，年息5%(利息也是只记账不支付)。但是，房委会租金收入往往不能弥补自身总支出，用与公共屋村配套的工商物业以及停车场的出租收入来抵补，是其基本实现自负盈亏的重要一环。^[53] 应该看到，即使如此，房委会很多年份还是出现很大的亏空。这就说明，香港政府把房地产业作为经济支柱并不等于把经济适用类住房建设作为经济支柱，后者在总体上是需要政府补贴维持收支平衡的。

[1] Stephen H.K.Yeh,ed.,Public Housing in Singapore: A Multi-disciplinary Study ,Singapore University Press: 1975,pp.60,61.
[2] Stephen H.K.Yeh,ed.,Public Housing in Singapore: A Multi-disciplinary Study, p.21.
[3] 唐相道主编:《新加坡安居工程》,上海社会科学院出版社,1997年,第8页。
[4] 李国振编著:《新加坡城市研究》,上海交通大学出版社,1996年,第26页。
[5] 诺曼·J. 迈因纳斯:《香港的政府与政治》,上海翻译出版公司,1986年,第266页。
[6] http://sc.housingauthority.gov.hk/gb/www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/progress/0, 2-835-1424,00.html
[7] http://sc.housingauthority.gov.hk/gb/www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/ha/0,,,00.html
[8] 谢贤程:《香港房地产市场》,商务印书馆(香港)有限公司、山西经济出版社,1993年,第12页。
[9] 陈劲松(世联地产董事长):《一定条件下,小就是好——90平方米以下户型谈》,《中国经营报》,2006年7月17日,第31版。
[10] 苗壮、温静、方旭文、谢向东编著:《香港房地产市场》,中国经济出版社,1995年,第69页。
[11] 严格来说,自置居所比率是业主自住的住宅单位占各类有人居住的永久住宅单位的比率(套数比),而住房自有率是自置居所住户在家庭住户总数目中所占的比例(户数比)。这里用“住房自住率”这个笼统的说法,涵盖因统计口径不同而略微有些出入的套数比、户数比或人数比。它与“住房私有率”有根本的不同,后者除了住房自有率之外,还包含住房租用率中的出租私房部分。
美国数据来自吴立范:《大市场,小政府——美国政府在房地产市场中的作用》,载于《南方周末》,2006年7月6日,第19版。英国数据是2000年情况,来自谷俊青、程建华、王显明、孙兰:《国外及香港地区住房保障的主要做法及经验》,载于牛凤瑞主编:《中国房地产发展报告No.3》,社会科学文献出版社,2006年,第210—211页。上述《中国房地产发展报告No.3》和吴立范:《市场的归市场,政府的归政府——香港政府在房地产市场中的作用》(《南方周末》2006年6月8日第19版)所提供的香港、新加坡数据与官方公布的数据都有出入,从官方数据。新加坡资料来自新加坡政府统计局发表的“2000年新加坡人口普查”报告,见《联合早报》2001年 2月 1日。香港数据系我根据香港特区政府公布的1995年住房统计图表计算得来,http://sc.housingauthority.gov.hk/gb/www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/figure/0,3-0-13910-2005,00.html
[12] 田东海编著:《住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择》,清华大学出版社,1998年,第64页。
[13] Ching-Ling Tai,Housing Policy and High-rise Living,A Study of Singapore's public housing, Chopmen Publishers,1988, p.48.
[14] Stephen H.K.Yeh,ed.,Public Housing in Singapore: A Multi-disciplinary Study, Singapore University Press, 1975, p.9.
[15] Economic & Social Statistics Singapore 1960-1982, Department of Statistics,Singapore, 1983, p.118.
[16] Christopher Tremewan,The Political Economy of Social Control in Singapore, Macmillan Press Ltd, 1996, p.56.
[17] Economic & Social Statistics Singapore 1960-1982, Department of Statistics,Singapore, 1983, p.118.
[18] 唐相道主编:《新加坡安居工程》,上海社会科学院出版社,1997年,第128页。
[19] 钟汉明:《卓有成效的新加坡住房制度》,载于《东南亚研究》(广州),1994年,第4—5期。
[20] Ching-Ling Tai,Housing Policy and High-rise Living,A Study of Singapore's Public Housing, Chopmen Publishers, 1988, p.71.
[21] Ho Khai Leong, The Politics of Policy-Making in Singapore, Oxford University Press, 2000, p.56.
[22] 李光耀:《李光耀回忆录——经济腾飞路1965—2000》,外文出版社,2001年,第95页。
[23] http://sc.housingauthority.gov.hk/gb/www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/progress/0,,2—835—1424,00.html
[24] 房屋署半月刊《互信》(2003年11月28日出版),《副署长钟丽帼告别公务员生涯》,见http://www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/archivepublications/housingdimension/0,,5—0—8006,00.html
[25] Michael Haas ,ed.,The Singapore puzzle, Praeger Publishers, 1999, p.68.
[26] Teh Cheang Wan: “Housing for all in Singapore”,Central Executive Committee People's Action Party,ed., People's Action Party 1954-1984, Singapore News & Publication Ltd, 1984, p.91.
[27] 苗壮、温静、方旭文、谢向东编著:《香港房地产市场》,中国经济出版社,1995年,第70,79页。
[28] 蔡育天、李百灏编著:《香港房地产管理实务》,上海人民出版社,1992年,第171页。
[29] Ernest C. T. Chew, Edwin Lee,eds.,A History of Singapore, Oxford University Press,1996, pp.325, 326, 329.
[30] Yue-Chim Richard Wong, On Privatizing Public Housing, City University of Hong Kong Press,1998, p.13.
[31] 蔡育天、李百灏编著:《香港房地产管理实务》,上海人民出版社,1992年,第42页。
[32] http://sc.housingauthority.gov.hk/gb/www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/progress/0,,2-837-1431,00.html
[33] 邓穗恩:《非正式信用市场与经济发展》,载于[美]麦金尼斯主编:《多中心治道与发展》,上海三联书店2000年,第417—442页。
[34] 《拥有私人产业可买转售组屋吗?》,载于《新明日报》, 2000年12月20日。
[35] 田东海编著:《住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择》,清华大学出版社,1998年,第71页。
[36] Beng-Huat Chua ,Communitarian Ideology and Democracy in Singapore, London: Routledge,1995, p.136.
[37] Tst Yin-Ching,Raymond,Real Estate Economics: Theory and Policy: With Reference to Hong Kong,Singapore and Taiwan, Hong Kong, Eia Publishing Ltd: 1994, p.204.
[38] 《让较年轻未婚者买组屋 未必走上单身之路》,载于《联合早报》, 2001年8月28日。
[39] 新加坡南洋理工大学亚洲商业与经济研究中心主编:《新加坡发展经验》,中国对外经济贸易出版社,1994年,第239页。
[40] David Ho K.h., Javier C. Cuervo,“Singapore: Containing the Real Estate Boom”,Koichi Mera, Bertrand Renaud ,eds.,Asia's Financial Crisis and the Role of Real Estate, Armonk: M.E. Sharpe, 2000, p.211.
[41] 《联合早报》2002年11月1日。
[42] 蔡育天、李百灏编著:《香港房地产管理实务》,上海人民出版社,1992年,第178页。
[43] http://www.housingauthority.gov.hk/b5/residential/hossecondarymarket/0,,,00.html
[44] 谢经荣等:《地产泡沫与经济危机——国际经验及其借鉴》,经济管理出版社,2002年,第259页。
[45] http://sc.housingauthority.gov.hk/gb/www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/progress/0,,2-837-1431,00.html
[46] http://sc.housingauthority.gov.hk/gb/www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/actual/0,,1-0-0-0,00.html
[47] 马志刚、刘健生:《新加坡的社会管理》,群众出版社,1993年,第109页。
[48] Christopher Tremewan,The Political Economy of Social Control in Singapore, Macmillan Press Ltd,1994, p.53.
[49] 李光耀:《李光耀回忆录——经济腾飞路1965—2000》,外文出版社,2001年,第104页。
[50] Ernest C. T. Chew, Edwin Lee,eds.,A History of Singapore, Oxford University Press, 1996, pp.314,324,325. 1825年《友好同盟条约》(Treaty of Friendship and Alliance)授予英国东印度公司对新加坡岛的全部治权,1867年4月1日改为“英国皇家殖民地”。
[51] 姚岚:《新加坡如何实现“居者有其屋”》,载于《东方早报》2006年6月29日,见http://www.crei.cn。
[52] 《联合早报》,2000年12月24日。
[53] 苗壮、温静、方旭文、谢向东编著:《香港房地产市场》,中国经济出版社,1995年,第14,70,87—88页。

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