新加坡和香港何以如此大规模地干预住房市场，进而形成了同构性很强的住房市场模式呢?
对此的回答，存在着几种不同的观点：一是“灾变论”。难民潮和火灾、病灾的多发可以归入此观点，其不足之处是没有看到灾害的发生往往只是政策变化的导火索。二是“工业化论”。转口贸易萧条、初级工业化成长需要降低工业成本，因此公共住房的低房价、低房租、免地价政策应运而生，这确实有一定的说服力，但是纯经济主义的观点往往忽视了政策变化的政治社会条件。三是私人地产市场的“供给不足论”。资金的限制、房租的管制导致了这种不足，^[1]而开出的药方往往是放松管制。香港房屋署署长苗学礼1997年的自问自答，可谓对这几种观点的综合。他说：“政府当初兴建房屋，乃为应付燃眉之急。数以十万计从内地涌至的难民急需栖身之所，却适逢联合国对中国实施禁运，截断了我们一向赖以维生的方式，令香港的经济陷入困境，当时实在没有发展商具备雄厚的资本担当兴建房屋这项重任。经济萧条之余，再加上接二连三的难民潮，令住屋问题火上加油。直至70年代中期，才冒起一批能够筹措足够资金进行大规模发展项目的发展商。时至今日，发展商在新市镇兴建大型私人屋村只是平常事，但犹记当年，又有几多人想到会有美孚新村，甚至在太古及黄埔船坞原址兴建私人住宅。”^[2]
我们要问的是，这些因素都存在，也确属实情，但它们是否就是政府直接介入住房市场的最主要原因呢?恐怕还很难这么说。
可以看到，在自由港制度下，香港主要是通过干预社会再分配尤其是住房干预政策来弥补经济干预不足的缺失。在整个60年代，财政司郭伯伟以异常的诚意来推行“自由放任主义的经济政策”。但是，当他1962年对将要实行的新的住宅租务管制政策提出异议时，政府的态度是：管制是必要的，因为这是一个“当前存在困难和潜在危险的方面”，经济考虑必须退居次要位置。^[3]在西方福利国家，住房被视为是公民的一项“社会权利”。应该说，港督麦里浩受到了这种住房权利思想和中国传统社会“行仁政”思想的双重影响。他在提出“十年建屋计划”的《施政报告》(1972年)中就说：“房屋的短缺和不足够……是我们现今社会里众多官民摩擦和不悦事件之中最常见的一个根源。这不单侮辱了我们人类的尊严及民权，以致良好的政治意识……总之，这样的一个处境是我们不能够长此地容忍的。” ^[4]当1977年财政司夏鼎基提出“积极的不干预主义”时，^[5]政府已经在着手制定一个从1976/1977到1980/1981年度的全面性的五年发展计划(被分为16个领域75个发展计划)，^[6]更为重要的是，“麦里浩十年建屋计划”已经实行有年，并且卓有成效。这样，到计划结束时，不仅满足了100万人的住房需要，还有效地减轻了社会的贫富差距。就基尼系数来看，1976年未包括公屋津贴时为0.5054，包括时则降为0.3939，约减低贫富差距3%，而1981年由0.4075降为0.3655，降约一成。^[7]
在新加坡，吴庆瑞曾说过英国殖民总督政府的“自由放任政策把新加坡引入了死胡同”，并且因此成为李光耀“居者有其屋”政策最大的支持者，但是还是允许私宅市场继续存在。建屋局制定的建屋五年计划的连续性以及“通盘规划”、“概念规划”的全局性，比新加坡国家实行的“非公开的特别经济计划” ^[8]要正规、稳定得多。在新加坡，住房仅仅作为“个人意义上的财产所有权”而存在，新加坡公民只是作为严格商业意义上的组屋顾客而存在，每个人都被认定自愿接受卖主和地主所确定的租售条件。^[9]新加坡居民主要通过雇员与雇主按同样比例缴纳的公积金来支付购房款，对于政府的居民购房补贴政策，尽管体现了组屋的社会福利性质，但作为一项收入再分配政策的作用是次要的。新加坡奉行“补贴投资”的政府投资理念，坚持人民的事由人民自己掏钱的理念，决心不使“施舍成为一种生活方式”。李光耀指出：“我们只在卫生、教育和建屋方面加以补贴……这些其实是投资而不是消费。……补贴消费，不但是错误的，而且会有害。”^[10]对于居民的补贴分为两种：购房补贴和翻新补贴。购房补贴是分级提供的，例如一室一套成本价1.1万元，售价3000元左右，政府补贴2/3;两室一套补贴1/3;三室一套补贴5%;四室一套不仅没有补贴，还要按照成本价加收5%的利润;五室一套则加收成本价15%的利润。对1989年开始的大规模组屋翻新工程则投入了翻新补贴。在示范阶段，政府从预算盈余中为每套组屋补贴5.8万元，屋主只需支付4500元。^[11]
通过以上的对比可知，香港和新加坡的住房市场模式是内化于其市场经济模式之中的，前者的稳定性很好地平衡了后者的波动性(参见图1)。1995年，新加坡建屋局负责管理着70万套住房以及各种工商业设施5.5万项，^[12]包括商店、工厂、停车场和休闲娱乐设施等。^[13]因此，计划提供的组屋是新加坡经济面对市场经济风浪冲击的磐石阵地，正如吴作栋所说：“公共住房是新加坡社会的重心。”^[14]由于自由放任政策对香港工业成长的不利影响，加之其房屋委员会与新加坡建屋局同样的住宅区建设、管理职能，也造成了房地产业成为香港经济重心的局面。因此，对两地的“重心问题”——住房问题进行政治社会学的考查是必要的。在我看来，住房问题政治化正是两地住房问题得以解决的根本原因。分述如下：
1. 住房问题首先表现为带有殖民色彩的社会问题(住房问题脱殖化)
在香港，这集中表现在战后的50年代。1951年11月21日，九龙城东头村木屋区发生大火，1万多人无家可归。广州市人民团体组织“粤穗慰问团”拟于1952年3月1日乘车赴港慰问。港英政府一面加强军警布防，阻止慰问团入港，一面出动军警拦截“欢迎粤穗慰问团筹备委员会”的200多名代表前去迎接。这导致香港华人强烈不满，与警方发生冲突，结果1死多伤，100多人被捕，其中18人被判有罪，12人被遣出境。^[15]应该说，正是港英政府对救灾工作的无所作为——“英国治权缺失”——以及分化华人互助团结的立场引发了这起严重事件，并且通过引发中国方面的关注和抗议，显示了住房问题在作为“中国主权飞地”的九龙城寨地区所特有的“中国性”。1953年圣诞节前夜，九龙石硖尾木屋区再次发生大火，5万多人无家可归，火灾震动全港。鉴于事态的严重性和复杂性，港府工务科在短短的50天内，就在灾场原地紧急地兴建了楼高两层的临时建筑以供灾民栖身。不久，八幢六层高的徙置大厦也先后落成，并由徙置事务处安排灾民入住。可以说，直到此时，住房问题还隐身在社会救害问题之后，证明港英政府只是把解决住房问题作为社会济贫扶困措施。1956年10月10日，作为徙置区的李郑屋村悬挂出国民党旗，徙置事务处出面干预，最终引发“九龙暴乱”。这是省港大罢工以来最严重的一次社会事件，进一步突显了在住房问题上的反殖性。还可以看到，尽管屋宇建设委员会早在1954年就成立了，但是由它兴建的第一个廉租屋村——北角村1958年才落成，并且与“徙厦”的免地价不同，要收1/3地价。这是与直到1958年香港才获得相对于英国的财政自主权分不开的。^[16]
在新加坡，自治前、甚至到独立前，住房问题的社会化、政治化都是在反对英国殖民主义的大旗下，不同政党表达各自的反殖自治或反殖建国主张、进行选举竞争的结果。可以看到，1947年建屋委员会报告指出：住房短缺已经到了“匮乏的程度”，并且伴随着很高的犯罪率和发病率。^[17]在新加坡改善信托局(the Singapore Improvement Trust ，SIT)1927年成立后的30多年里，它仅仅建了23917套低价公共住房，其中1947—1959年的12年里建成20907套。“匮乏本身不是原因”^[18]，很多学者把它归结为改善信托局缺乏必要的威权支持和财政保障。可以看到，信托局获得政府贷款(Government Loans)的权力机制从1948年才正式启动。正是这一年，1000万元的信托局创办基金(the $10 million fund)宣布告罄。1947年，为了庆祝伊丽莎白女王结婚，从这笔基金中预留出80万元作为“伊丽莎白女王基金”，到1951年这笔基金也都用于劳工住房建设。^[19]正如1919年英国提出“让英雄住下来”，为一战退伍士兵提供公共廉租房一样，^[20]在新加坡，信托局仅仅为无家可归者提供住房本身，正说明英国殖民政府只是把公共住房作为一个社会济贫项目，^[21]住房问题还只是被视为一个社会问题，这也许是更为根本的原因。
根据“林德宪制”，新加坡政府治理模式从总督直辖制变为首席部长制。1955年，新加坡进行了第一次普选，产生了“劳工阵线”政府。当时的立法议会强调：“现政府和未来政府面临两大主要问题，一个是教育，另一个是住房。” 1959年灾难性的甘榜中巴鲁(Kapong Tiong Bahru)大火烧毁了700所棚户小屋，政府认识到它对即将到来的大选所具有的重要政治意义，立即为火灾居民安置了在加冷(Kallang )机场区能获得的1000套信托局住房。几周后，政府宣布3个月内在原地新建740套住房。这被人民行动党批评为利用灾难达到选举目的。在1959年5月的大选中，住房成为所有参选政党关注的一个主要的“选举课题”。人民行动党把它列为“选举纲领的第一条”，一方面批评执政党的无能，另一方面列举了大胆而全面的公共住房政策。当时的执政党“劳工阵线”也宣布，如果再次当选，将建设第一年1万套，次年1.5万套政府公房，但是由于以前的表现不佳，它只获得了新议会全部51席中的4席。人民行动党以43席成为执政党。^[22]1959年6月5日组成以李光耀为总理的自治邦政府，结束了最后一个殖民地合法政府，开始了新加坡“自治建国”时期。
但是，人民行动党执政并不马上意味着房子。1960年新申请租房需求2627套，建屋局组屋提供仅1682套，^[23]比前“劳工阵线”政府每年2000套的提供量还少，比1万套的目标就更少了。这里有一个插曲——“王永元事件”。1959年大选获胜后，王永元被任命为国家发展部部长，但他与建屋局主席林金山有不同的建屋发展理念。王永元想把建屋局变成建筑工人的“一个模范雇主”，借以打压剥削工人的中产阶级私人雇主;林金山更强调建屋局的建屋职能，建筑承约商是直接的雇主，享有自主的雇工权。李光耀支持林金山。在1960年6月党员大会上，王永元与李光耀的政治分歧公开化，先被解除部长职务，然后开除出党。1961年，另立新党的王永元参加芳林补充选举，“劳工阵线”的大卫·马绍尔参加安顺补选，双双击败行动党候选人，当选反对党议员。“社阵”(Barisan Socialis)反殖的着眼点在于反对新马合并，这时也从行动党中分裂出来。受到政治情势的激发，行动党更加强调通过建屋绩效赢得合法性支持。正是这一年，发生了河水山(Bukit Ho Swee)火灾。火灾使47英亩非法木屋区成为废墟，1.6万户3万人无家可归。建屋局很快在第二年完全解决了这些人的住房，使之搬进新组屋。这样，1961年建屋局建屋猛增到7320套，1962年12230套。^[24] 行动党最大限度地利用住房建设的成就为新马合并前夕的1963 年9月大选服务。大选前李光耀动员林金山参加竞选，大选后林金山成为国会议员，出任国家发展部部长。大选结果行动党战胜“社阵”和新加坡“巫统”，显示了自身的力量。李光耀后来总结说：“要是没有林金山使得整个组屋建立起来，整个党也许早在1963年9月就被击垮。”^[25]
在“联邦建国”时期，新加坡还保留着一定的自治权，选举获胜的行动党得以立即开始第二阶段的社会革命，集中于工业化、住房、教育和提高社会生活水平等“四项基本建设目标”。随着建立新马共同市场成为泡影，1965年8月9日李光耀含泪宣布“独立建国”。在新独立的关键时期，吴庆瑞被任命为国防部长，从事更为急迫的国防建军工作，接替财政部长重担的正是林金山。“我注意到各国首都的选民总是倾向于投票反对政府，因此决心让新加坡的家庭拥有自己的住房，否则政治就不会稳定”^[26]。正是鉴于此，李光耀指出：“让那些儿子必须履行国民服役义务的父母觉得新加坡有他们的份，值得他们的孩子去捍卫。如果国民服役人员的家庭没有自己的住房的话，那么，他们迟早会得出结论：他们所捍卫的是有钱人的财产。我深信拥有的感觉至为重要，因为我们的新社会并没有奠定深厚和共同的历史基础。国防部长吴庆瑞给予我最大的支持，其他部长却认为居者有其屋虽有需要却不是关键。”^③这样，“居者有其屋”政策即建屋问题成为新加坡国防建军乃至独立建国的“关键”。
2. 住房问题成为持续存在的政治问题(住房问题制度化)
在香港，住房问题通过持续的社会化成为政治问题。居民自己召开记者招待会、露宿抗议乃至示威请愿，是居民反映住房问题的重要途径，而且长期以来，这些居民运动几乎是底层人民唯一的政治活动形式。例如，1955年6月，深水埠白田村居民召开记者招待会，反对拆迁屋村;1961年6月，调景岭居民集会示威，要求港府收回拆屋建公共屋村成命;^[27]1966年4月，牛头角村居民召开记者招待会，要求安置及发拆迁补偿;1970年5月，博爱、潮平、培民和东头4村居民，反对迫迁，初开记者招待会，继而前往徙置事务处请愿，最后因阻止拆屋，6人被拘控;1971年4月，亚公岩火灾灾民召开记者招待会，不满迁往秀茂坪新区，要求入住柴湾新区或准予原地重建;1973年5月，九龙仔木屋居民和工商业户请愿，要求以厂换厂、以铺换铺、以住屋换住屋办法安置;1973年10月，柴湾新区居民发动签名运动，要求在旧型徙置大厦之浴室和厕所，加上门户和门锁;1976年1月，马仔坑安置区居民多次请愿，要求安置，最后入住公共屋村;1977年4月，10个公共屋村及安置区居民往房屋署请愿，要求参与讨论房屋重建的会议;1977年10月，“公共房屋租金政策行动组”与十区居民组织联合主办“公共房屋租金政策公开论坛”，召开记者招待会，批评现时公屋租金政策;1977年，大坑东居委会召开“抗议房屋署伪做事实欺骗居民及漠视民意”之记者招待会; 1978年11月，“公屋评议会”召开反加租大会;1982年“木屋政策评议会”及学生团体多次行动，要求政府公布危险斜坡地点，及安置受威胁的居民。^[28]
值得注意的是，居民运动的诉求未必都符合政策规定，但为了吸引媒体和社会关注，却要经常变换请愿花样。例如，1977年1月4日早晨，有80多名西洋菜街天台木屋的居民代表，就拆建安置问题冒雨前往港府请愿。居民代表扯起白布黑字的横额，上写着“要求房屋署立刻分配安置区”和“临时收容所无间隔妨碍家庭生活”等字样，并打算送给房屋司黎保德一个载有七只白鸽的白鸽笼。居民代表说：“我们住天台木屋的，十足系关进白鸽笼的白鸽，如今就连白鸽笼都没得住了。” 事件的起因是：房屋署以居民不符合分配公屋的资格，只能安排暂时入住临时收容所，令居民深感不满。对于这次事件，当时报章给予标题：“请愿新招层出不穷，一笼白鸽赠房屋司。”^[29]
在新加坡，住房问题通过持续的政党选举竞争成为政治问题。就建屋局政治中立性的制度设计来说，建屋局1960年的成立本身标志着建屋威权治理在政府开始的同时，也意味着住房问题政治化的终点是议会。但是问题是，公共住房的大规模提供也没有使住房问题“非政治化”，住房问题依然保持高度的政治化。这在于新加坡对住房问题的制度性设计。1964年新加坡国家发展部部长林金山宣布实施《居者有其屋方案》(Home Ownership Scheme)，并把该方案作为建设“拥有财产的民主体”(property-owning democracy)的一部分(Housing Development Board 1964： 9)。^[30]有的学者径直把它叫做 “居者有其屋民主体”(home-owning democracy)。^[31]
在新加坡独立后，住房问题像从前一样，在每四年一次的大选和中期补选中一再得到表达。但是，李光耀认为这与以前的选举有根本的不同：“大选便成为行动党探测支持度的全民表决，不再是输赢的问题。”^[32]1968年、1972年、1976年和1980年大选，行动党都没有受到反对党的有力挑战，独占全部议席。这与新加坡的建屋成效是密切相关的。1972年大选前夕，李光耀宣布建屋局每年建屋将从2万升为3万套，把新加坡建成热带地区最好的大都市。1976年大选中，李光耀指出：1961年河水山大火后共建了22.5万套组屋，其中一半是售出的。“在亚洲，除了日本没有别的地方能做到或已经在做”。
新加坡在80年代基本实现了“居者有其屋”的目标。但是，严重的涨价问题也出现了，并且引发了1981年“安顺补选危机”，行动党遭受独立以来第一次失败，工人党领袖惹耶勒南胜出，成为议会中第一匹“黑马”。李光耀后来总结教训说：“人民要拥有自己的住家，建屋局房子的价钱和分期付款额，应该是几乎每家人用他们的中央公积金存款都能够付得起的。”但是，他在维护建屋局的威权地位上分寸不让，保持清醒。他说：“如果建屋发展局牺牲其他申请人的利益，给予港务局工人优先权，将会制造很大的政治问题，……我们为了遵守条例、坚持原则，而付出了代价”。^[33]
问题还不仅于此，承包商疲于应付导致的组屋质量问题，住房大量提供导致的贬值问题，也招致居民不满。加之中产阶级和年轻一代选民的崛起，民主诉求也呈现多元化趋势。1984年大选，李光耀采取软、硬“两手政策”应对选举。其中硬的一手表现为，李光耀威胁说反对票将被登记在案，^[34]并且派吴作栋坐镇指挥，行动党最终还是兵败安顺，议会反对党议员增至2人。惹耶勒南早已对建屋局的分房政策、家庭人口计划歧视穷人等一系列方面提出尖锐批评，大选获胜后又要求反对党议员介入社区基层管理，自然成为了行动党的“眼中钉”。到1986年11月，他涉嫌财产诈骗被法庭判处一个月监禁，从11月10日起不再担任议员。^[35] 作为软的一手，1984年大选中李光耀首次提出反对党选区将失去一些政府服务项目。1985年3月国家发展部部长郑章远宣布对于行动党选区的电梯、水管、排水和屋顶等设施，建屋局将优先提供维护。这自然会对反对党造成一定的不利影响。1988年大选后，民主党领袖詹时中赢得波东巴西区(Potong Pasir)，成为唯一的反对党议员和第一个反对党市镇理事会主席。^[36]
1991年是吴作栋接任总理后第一次国会选举，行动党赢得77席，反对党上升到4席。1997年大选中，吴作栋政府真正亮出“竞选之饵”^[37]：支持行动党候选人的选区给予组屋翻新优先权。结果，两个反对党选区倒戈，剩下的两个反对党选区——波东巴西区和后港区(Hougang)的组屋翻新被推迟。2001年又是一个大选年，行动党提出“政府将提供市民45%—50%的选择性组屋翻新补助”^[38]，工人党则以西方式的“福利国家”相号召。早在2000年，詹时中就着手把所在选区的组屋粉刷一新，这无疑增加了选举获胜的砝码。吴作栋把粉刷组屋戏称为“选举花招”，但还是肯定，“他在国会内外都是一个君子”。^[39]工人党新秀刘程强蝉联三次赢得后港选区，主要利用的就是当地以潮州人占多数，而自己又是潮州人这种乡籍观念，目前尚没有资料显示住房问题的民主表达在这里占有多少位置。这似乎也说明了1964年以来新加坡所着力构建的“居者有其屋民主体”遇到了新情况的挑战。
3. 住房问题的解决呈现出民主化取向(住房问题民主化)
在新加坡，住房问题民主化是住房问题政治化的重要手段。新加坡从1965年独立到1979年，学术机构和新闻媒体对住房问题基本是没有发言权的。一些媒体，例如《马来前锋报》被认为1964年借徙置问题在拿哥罗福区制造种族恐慌，但是因为受到当时“联邦建国”框架的限制，直到1969年吉隆坡五月种族暴乱后才被勒令停止在新加坡国内发行。^[40]一些学者，例如汉桑(Riaz Hassan)早在1972年的研究中就指出一些建屋局职员歧视一、二室组屋住户，态度恶劣的问题，但是没有什么政治影响力，湮没无闻。^[41]
1979年补选是一个重要的转折点。行动党击败反对党候选人，赢得所有七个补选选区。这次选举一个最鲜明的特征是反对党第一次在住房问题上保持沉默。这与行动党选举策略的转变有直接关系，蒙特巴腾(Mountbatten )选区行动党候选人尤吉尼(Eugene Yap)使居民对组屋的各种抱怨广为新闻媒体所知。他告诉媒体他在6天挨家挨户的竞选活动中，收集了人们对组屋的194条抱怨(排在前列的是：要求更大的组屋，组屋等待时间太久，建材的质量低劣比如前门和厕所门木质腐坏，电梯经常毁坏，蚊子引起的麻烦以及一些建屋局职员态度傲慢无礼)。仅仅在3天之后，这位候选人就在一个记者招待会上公布：建屋局已经拿出了一个包括建设1000套3—4室组屋在内的投资2400万元的住房计划。^[42]这是行动党候选人第一次发表关于居民抱怨的公开而明确的声明。正是行动党自身出于选举策略的考虑，才开启了舆论监督威权的大门。1981年《南洋星报》对11个政府部门进行的“职员文明礼貌调查”显示，建屋局是最靠后的。1983年3月的国会辩论中，一些行动党后座议员也批评某些建屋局官员是没有表情的“机器人”。^[43]面对批评，建屋局表示要做相应改进。1983年，建屋局物业管理处实施“迈向高效率的地区分局管理体制”。实施第三年，供电问题、卫生设备经常损坏引发的居民抱怨几乎消失了。1984年调查显示，86%的人对地区分局的服务满意，96%的人对居住环境非常满意。^[44]
新加坡的组屋配售采用登记抽签制，实行“分地区登记、中央统一编号”，并由国会议员主持本选区的组屋出售抽签活动。国会议员先从抽签箱中抽出一个申购者的登记后，再从抽签筒中抽出房屋号，对于三次抽签都不满意的申购者，则需要重新登记。^[45]由于各部部长和总理都首先是国会议员，他们也都需要亲自操签，李光耀本人就经常光临自己的选区丹戎巴葛。“议员操签”正是其“议员在选区”制度的一种具体实践。1989年7月3日，由登记制改为订购制，^[46]每季度开始时公布一次16个新镇的建屋计划，供要买屋的人申请。一个月后，如果某一地区或某一型号的住房供不应求，再进行抽签。与信托局时代实行的分房打分制度相比，建屋局时代实行的分房标准更为单一(只有家庭收入一项指标)，轮候抽签程序更能避免暗箱操作。可以看到，配售制度操作层面的改进无疑加重了民主选择的砝码，但全国统一编号的坚守也使只有开发商最了解市场的“政府免责无为论”无所遁形。
在香港，住房问题的政治化伴随着民主化。1982年，香港观察社民意调查显示，36%的人认为港府在照顾市民利益方面有好表现，比认为政府表现欠佳者(24%)为多。市民认为政府有好表现的方面，首先是住房问题，占30%;其次是福利制度，占20%;教育与医疗制度居第三位，各占12%。但同时，在市民认为政府表现欠佳方面，住房再占首位，为24%。^[47]这说明住房问题在80年代初依然不容乐观。
随着1982年香港普遍成立了“区议会”，加之1985年立法局间接选举的开展，1998年屋村管理咨询委员会计划的全面启动，使香港所谓的“咨询型民主政体”得以进一步完善起来。这样，公屋每逢加租，房屋署高级人员都要在总办事处会见“区议会”议员和新闻界人士，而屋村办事处职员则要约见“街区互助委员会”委员和住户代表，以便通报情况，说明因由。^[48]进入90年代以后，私宅市场楼价不断攀升，出现与经济发展不合拍的现象。在民主议员的压力下，港府不断推出限制乃至打压楼市炒作的措施。其一，1991年8月，一些房地产专业人士通过“消费者委员会”给港府提出的建议被采纳，这些建议包括私宅发售方式采用抽签制度，以取代先到先得的排队制度，以及限制内部优先认购、限制预留批售楼花等专卖行为。^[49]抽签售楼方式70年代从新加坡引进后，首先应用于居屋配售中，现在又引入私人楼花买卖市场，可见其反专卖反垄断的民主本质及其巨大生命力。其二，1991年底港府通过“银行公会”强制降低按揭成数，执行七成按揭，并于次年获得直接干预利率协议制定程序的法定权力。其三，1997年6月，负责房屋问题的香港特区行政会议成员梁振英说：“居住问题是一个积患已久、千头万绪的民生头号大问题，为了改善市民的住房问题，不排除采用任何手段的可能。”^[50]这无疑成为了当年董建华《施政报告》提出今后10年每年提供8.5万套公私住房以平抑楼价的政策先声。不过，与1990—1995年6年间公私住房实际建屋量仅仅8.2万套相比^[51]，这样的重拳声势确实一度造成了楼市低迷，但是住房问题上的民主因素的威力即在于此。对于只宜运用经济手段而不宜直接干预的政策建议则无疑是一个反例。

[1] Yue-Chim Richard Wong, On Privatizing Public Housing, City University of Hong Kong Press, 1998, p.13.
[2] 香港地产行政学会每月午餐会房屋署署长苗学礼先生致词:《自置居所——安居乐业之路》(1997年2月19日星期三),http://www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/news/speeches/0,,2-0-2278,00.html
[3] 诺曼·J. 迈因纳斯:《 香港的政府与政治》,上海翻译出版公司,1986年,第71页。
[4] 吕大乐、龚启圣:《城市纵横——香港居民运动及城市政治研究》,香港:广角镜出版社,1985年,第30页。
[5] 夏鼎基在《香港政府对某些方面的政策的制定》说:“香港政府对经济所采取的态度是由香港经济运行的环境所形成的,常常而且不适当地被视为自由放任主义哲学。……所以不如把香港对经济的态度称之为积极的不干预主义态度更为可取。”戴维·莱思布里奇编:《香港的营业环境》,香港翻译出版公司,1984年,第2页。
[6] 诺曼·J. 迈因纳斯:《香港的政府与政治》,上海翻译出版公司,1986年,第118页。
[7] 李思名、余赴礼:《香港都市问题研究》,商务印书馆香港分馆,1987年,第53页。
[8] 刘重力、依维明主编:《东盟国家市场经济体制》,兰州大学出版社,1994年,第55,68,204页。1990年世界经济论坛《世界竞争力报告》认为新加坡的市场取向“略逊于香港”,却优于台湾和韩国。
[9] Chua Beng-Huat,Political Legitimacy and Housing: Stakeholding in Singapore, Routledge,1997, p.136.
[10] 李光耀:《李光耀40年政论选》,现代出版社,1994年,第170页。
[11] 李光耀:《李光耀回忆录——经济腾飞路1965—2000》,外文出版社,2001年,第107—108页。
[12] Victor T. King,Anthropology and Development in South-East Asia: Theory and Practice, Oxford University Press,1999, p.69.
[13] Economic & Social Statistics Singapore 1960-1982, Department of Statistics,Singapore,1983, p.100.
[14] Kwong-leung Tang,Social Welfare Development in East Asia, Palgrave,2000, p.50.
[15] 王文祥:《香港澳门百科大典》,青岛出版社,1999年,第146页。 《木屋问题严重》,载于《香港商报》,1954年6月22日,http://www.cnwnc.com/20040623/ca1004509.htm
[16] 诺曼·J. 迈因纳斯:《香港的政府与政治》,上海翻译出版公司,1986年,第189、 341页。
[17] Ching-Ling Tai,Housing Policy and High-rise Living,A Study of Singapore's Public Housing, Chopmen Publishers,1988, pp.44—45.
[18] Charles Tilly ,“Food Supply and Public Order in Modern Europe”,in Charles Tilly,ed.,The Formation of National States in Western Europe, Princeton University press, 1975, pp.380,386,392,396,428,443-455.
[19] Stephen H.K.Yeh,ed.,Public Housing in Singapore: A Multi-disciplinary Study, Singapore University Press, 1975, pp.3-4,6,58-60.
[20] 陈燕、林炳耀:《福利国家英国的住房政策》,载于《城市问题》(北京社会科学院),2003年第2期,第74页。
[21] 1919年英国设立卫生部,主管住房和卫生,照顾穷人福利。1946年英国《住房法》规定地方政府公房的分配不再仅仅局限于“劳工阶级”,1948年英国宣布建设全面的社会保障体系——“福利国家”。可以推断,新加坡总督政府不会超出当时英国国内的认识水平,把公共住房视为社会济贫措施。参见陈晓律《英国福利制度的由来与发展》,南京大学出版社,1996年,第98,188页;徐强《英国城市研究》,上海交通大学出版社,1995年,第116页。
[22] Ching-Ling Tai,Housing Policy and High-rise Living,A Study of Singapore's Public Housing, Chopmen Publishers,1988, pp.106-107.
[23] Stephen H.K.Yeh,ed.,Public Housing in Singapore: A Multi-disciplinary Study, Singapore University Press,1975, p.9.
[24] Ching-Ling Tai,Housing Policy and High-rise Living,A Study of Singapore's Public Housing, Chopmen Publishers,1988, p.76.
[25] 陈岳、陈翠华编著:《李光耀——新加坡的奠基人》,时事出版社,1990年,第51页。
[26]③ 李光耀:《李光耀回忆录——经济腾飞路1965—2000》,外文出版社,2001年,第103页。
[27] 吕大乐、龚启圣:《城市纵横——香港居民运动及城市政治研究》,香港:广角镜出版社,1985年,第65页。
[28] 同上书,第68—71页。
[29] 《香港商报》,2005年1月4日,http://www.cnwnc.com/20050104/ca1359744.htm
[30] Roger Goodman,Gordon White, Huck-ju Kwon,eds.,The East Asia Welfare Model: Welfare Orientalism and the State, Routledge, 1998, p.37.
[31] Chua Beng-Huat,Political Legitimacy and Housing: Stakeholding in Singapore, Routledge, 1997, p.136.
[32] 李光耀:《李光耀回忆录——经济腾飞路1965—2000》,外文出版社,2001年,第124页。
[33] 李光耀:《李光耀40年政论选》,现代出版社,1994年,第168页。
[34] Christopher Tremewan,The Political Economy of Social Control in Singapore, Macmillan Press Ltd,1996, pp.57,64.
[35] 惹耶勒南1986年11月被法庭判处一个月监禁,从11月10日起执行并且不再担任议员。结束监禁后,适逢“郑章远自杀事件”,他在一次群众大会上也主张调查此事。1997年金融危机前后又担任反对党“非选区议员”。参见Christopher Tremewan,The Political Economy of Social Control in Singapore, Macmillan Press Ltd,1996, pp.206-209; 吕元礼《亚洲价值观:新加坡政治的诠释》,江西人民出版社,2002年,第524页。
[36] Christopher Tremewan,The Political Economy of Social Control in Singapore, Macmillan Press Ltd,1996, pp.62-64.
[37] 李光耀:《李光耀回忆录——经济腾飞路1965—2000》,外文出版社,2001年,第125页。
[38] 《联合早报》,2001年2月1日。
[39] 詹时中和吴作栋的对话中谈到此事。参见吕元礼《亚洲价值观:新加坡政治的诠释》,江西人民出版社,2002年,第455—457页。
[40] 李光耀:《李光耀回忆录——经济腾飞路1965—2000》,外文出版社,2001年,第207、 235页。
[41] Riaz Hassan,“ Social Status and Bureacratic Contacts Among the Public Housing Tenants in Singapore” ,Occasional Paper No. 10 (Singapore: Institute of Southeast Asian Studies,1972).
[42] Ching-Ling Tai,Housing Policy and High-rise Living,A Study of Singapore's Public Housing (Chopmen Publishers:1988),p.110.
[43] 同上书,p.101.
[44] 唐相道主编:《新加坡安居工程》,上海社会科学院出版社,1997年,第116—118页。
[45] 田东海编著:《住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择》,清华大学出版社,1998年,第222页。
[46] 张跃庆主编:《城市住宅经济学》,经济日报出版社,1995年,第298页。
[47] 《观察香港——香港观察社言论集》,载于《百姓半月刊》,1982年12月,第74页。
[48] 苗壮、温静、方旭文、谢向东编著:《香港房地产市场》,中国经济出版社,1995年,第87—88页。
[49] 谢贤程:《香港房地产市场》,商务印书馆(香港)有限公司、山西经济出版社,1993年,第228—234页。
[50] 何国钊:《香港的出路》,太平洋世纪出版社,1999年,第62页。
[51] 田东海编著:《住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择》,清华大学出版社,1998年,第75页。

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